過去5年，澳洲房價扶搖直上，尤其是2015-2017年澳大利亞房地產(chǎn)市場漲勢強勁。反觀2018年，澳洲首府城市房價漲幅勢頭放緩，甚至出現(xiàn)明顯下跌。根據(jù)澳大利亞權威房產(chǎn)機構CoreLogic提供的數(shù)據(jù)顯示，截止2018年9月，全澳范圍內(nèi)房價同比下跌2.7%，拍賣清空率降至60%以下，目前很多投資者信心明顯下滑，普遍看跌未來澳洲房地產(chǎn)市場，觀望態(tài)度明顯。那么，澳洲房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)過了黃金銷售期，是否也跟中國一樣，炒得過高，開始出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫呢？

關于這一點，我們特別請到資深澳房專家、富城集團首席戰(zhàn)略官DAVY SONG，為國內(nèi)眾多關心澳房走勢的投資者分析當下的地產(chǎn)走勢。

他提到：“澳洲房產(chǎn)在2018年房價下滑的主要原因是：銀行收緊了放貸標準。”澳洲審慎監(jiān)管局(APRA)的房屋貸款采取嚴格限制，再加上政府宣布對海外買家征收額外印花稅，導致海外買家對澳洲住宅的投資需求降低，影響了樓花的開發(fā)市場。

DAVY說：“雖然銀行收緊了放貸標準短期內(nèi)直接導致房價下調(diào)，擠掉海外投機買家，但從長遠來看，有效抑制了房產(chǎn)過熱產(chǎn)生泡沫，對長遠投資澳洲房產(chǎn)是十分有利的。“他認為這其中，原因有四。

一、澳聯(lián)儲(Reserve Bank of Australia, RBA)沒有進一步加息，澳洲審慎監(jiān)管局也沒有進一步收縮貸款政策

在剛剛過去的12月19日，美聯(lián)儲第四次加息，將聯(lián)邦基金利率目標區(qū)間上調(diào)25個基點到2.25%至2.5%的水平，直接導致美股大跌，也很大程度上導致全球房地產(chǎn)市場進一步看跌。但反觀澳洲市場，經(jīng)濟增速較為溫和，不足以支撐加息；房地產(chǎn)市場在低利率水平保持放緩趨勢，說明貸款違約率低，銀行財務狀況良好，澳洲審慎監(jiān)管局進一步收緊政策為時過早，故澳洲政府短期內(nèi)政策不會有大的調(diào)整，有利于房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定。

二、澳洲銀行在房地產(chǎn)領域投入數(shù)十億澳幣，明顯看好澳洲房地產(chǎn)市場

DAVY SONG 建議我們先來看下瑞士的國際清算銀行BIS(Bank for International Settlements)的研究人員前不久發(fā)布的47個國家的長期房價趨勢報告：研究表明，澳大利亞房價自20世紀60年代初以來持續(xù)上漲至今，是全世界最穩(wěn)健的房地產(chǎn)市場。報告表明，研究的47個國家整體上升期平均持續(xù)13年，而最長的上升期出現(xiàn)在澳洲，從1961年到2016年的55年時間里，澳洲房產(chǎn)市場一直處于增長狀態(tài)，是上行最久的國家。

從報告可以看出，澳洲房地產(chǎn)市場長期表現(xiàn)非常堅挺，適合長期持有。目前房價出現(xiàn)下調(diào)，很多業(yè)界人士認為屬于正常的回調(diào)，并不是崩盤。銀行投入大量資金在房地產(chǎn)市場，進一步表明銀行界普遍看好澳洲房地產(chǎn)市場。

三、澳洲就業(yè)持續(xù)增長、失業(yè)率下降以及人口持續(xù)增長，將進一步帶動房價的上漲

DAVY SONG 曾在多個場合都強調(diào)，影響房地產(chǎn)市場的最重要的因素之一就是人口。澳大利亞作為移民大國，其人口保持穩(wěn)定快速增長。截止目前為止，澳洲人口突破2500萬，平均每年新增40萬以上，海外移民的人口占比60%左右。在所有首府城市中，墨爾本的人口增長為12.5%，超過了悉尼。人口的持續(xù)增長，加上澳洲政府嚴格控制房產(chǎn)供應，故未來房產(chǎn)走勢仍是穩(wěn)定上漲。預計2019年墨爾本房價上漲6%~10%，悉尼房價上漲4%~6%。

四、賣方市場轉為買方市場

澳洲房產(chǎn)市場一個重要指標是每周六的“房屋拍賣清空率”(Auction Clearance Rate)，是房產(chǎn)市場熱度的風向標。正常ACR高于70%，屬于賣方市場，比如2016-2017年，悉尼和墨爾本兩個城市的拍賣清空率經(jīng)常保持在80%以上，或者成為“極端賣方市場”；低于70%，屬于買方市場；目前悉尼和墨爾本的ACR為67%和69%，屬于買方市場。對于投資者來講，目前是一個非常好入市時機，適合撿漏。在買方市場，意味著投資者可以以更低的價格買到更好位置和配套的房源。

通過上述分析，DAVY SONG特別為我們總結和建議：投資澳洲房產(chǎn)是一個長期持有的過程，不管是從過去的數(shù)據(jù)還是最近的澳洲市場都表明，澳洲房產(chǎn)長期保持堅挺穩(wěn)定的增長。對于海外投資者來講，盡管今年出現(xiàn)房價下跌，但屬于正常市場回調(diào)，相反，這是一個很好的入市時機。在房源選擇上， 如果購買公寓，可以選擇市中心CBD附近配套成熟的社區(qū)，尤其是當?shù)厝巳鹤宰橹鞯纳鐓^(qū)，未來升值的空間更大；購買house，則選擇土地面積更大的地塊，未來house的增值主要是在土地增值這塊。

通過選擇海外資產(chǎn)配置，能夠給我們國內(nèi)的投資者帶來不一樣的觀點和想法，并衷心祝愿我們的投資者朋友在投資海外房產(chǎn)之前，一定要規(guī)避片面應用國內(nèi)養(yǎng)成的投資經(jīng)驗，而要咨詢專業(yè)的機構及置業(yè)專家，充分把握和了解市場風險和機會，制定與自己相匹配的投資計劃和房產(chǎn)退出計劃。